中国楼市:去岁乍暖还寒,今年稳中转暖

2016-05-10 05:01:52

中国房地产业在局部复苏中走完了2015年,又在中央要求“化解房地产库存”中走向2016年

□杨红旭

回顾2015年:全国复苏,区域分化

一年之前,笔者预测2015年中国房地产市场将探明底部,复苏上行。 如今看来,预言基本实现。2015年全国楼市主要有以下几个特征。

其一,全国房屋市场量价齐升,总体回暖。从全国商品房成交量面积来看,2014全年下跌7.6%。而2015年上半年跌幅收窄,下半年转为正增长,1-11月同比增长7.4%。其中住宅销售面积增长7.9%,办公楼销售面积增长16.2%,只有商业营业用房市场相对持续走弱,销售面积增长2.7%。

从全国商品房成交均价来看,2014年年初进入负增长区间,此后跌幅逐步收窄,全年微涨1.4%。2015年均价增幅保持稳步增长态势,1-11月达7.6%。其中住宅成交均价增长9.4%,办公楼成交均价增长9.3%,商业营业用房成交均价下降2.3%。

其二,投资建设指标罕见地低迷。2014年以来,全国房地产开发投资整体呈现逐步回落态势。2015年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增幅创历史新低。

2014 年,受到行业环境的整体下行影响,全国房地产开发企业房屋新开工面积明显回落。2015年1-11月份,房地产开发企业房屋新开工面积140569万平方米,同比下降14.7%,比去年全年下降4个百分点。连续两年负增长,异常低迷。

其三,土地成交量大缩与地价大涨并存。从全国房地产开发企业土地购置面积来看,2014年全国楼市低迷,所以购地面积也出现下降。2015年跌幅扩大,1-11月土地购置面积19894万平方米,同比下降33.1%,跌幅创近十几年来最大值。说明在高库存压力之下,房企购地意愿很弱。

近几年,全国地价一直保持稳步增长态势,即便是在全国房产市场降温的2014年,仍上涨了百分之十几。2015年1-11月份,全国房地产开发企业土地购置均价3222元/平方米,已高于2014年全年水平,同比增长7.3%。

地价逆势走强的原因:一方面,在房产市场较热的一线及二线城市,大开发商抢地,地王频出,推高了土地均价;另一方面,迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升,三四线城市土地价格能上不能下,土地价格没有下跌空间,否则地方政府也会赔钱。

其四,区域分化加剧,各地冷暖不一。自2011年以来,各地房地产市场趋于分化,主要特征是一线城市和少数二线城市楼市持续走强,而部分二线和多数三四线城市楼市则走弱。市场强弱,集中表现在房价上面,这里以国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格作为比较和参照标准。

对70个大中城市住宅销售价格的数据进行简单算术平均,计算得知,2015年11月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.6%、0.3%和0%,而10月份分别为1.2%、0.1%和-0.1%。最大的差距出现在2015年6月,一线城市的环比涨幅高达3.2%,其中主因是深圳暴涨超7%。

2015年11月份,70个城市中,深圳在同比增幅排行中位居首位,为44.6%,相比一年前,上涨了四成多。实际上,2015年深圳很多区域的房价暴涨一倍左右。另外,上海、北京、广州、南京等城市也明显上涨。与之相反,跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5%,这些三线城市,房价仍在下跌。

其五,稳定楼市政策力度加大,中央首提去库存。2015年全国楼市初现复苏,主要与政策面暖风频吹有关。一方面,货币政策大力放松,五次降息四次降准,大大降低了资金成本,尤其是利好贷款购房者。另一方面,房地产政策一路放松,李克强总理在2015年两会上提出“支持改善性需求”,3月下旬六部委救市,其后还有取消限购、公积金新政、首套商业性房贷最低首付比例降至25%等诸多政策出台。

尤其值得关注的是2015年11月的中央财经领导小组会议,提出要打四场“歼灭战”,其中包括“化解房地产库存,促进房地产持续发展”。12月的中央政治局会议再次提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场”。

国家统计局只公布全国商品房待售面积,指的是已竣工未售出的面积,不包括预售中的面积。不过,仅看统计局的现房待售面积,也可知库存压力变化。近20年来,除了2004和2007年有所下滑外,其他年份皆为增长;从2011年开始库存加快增长。2015年继续明显增长,11月末商品房库存面积为69637万平方米,同比增幅为16.5%。

全国库存去化周期可以以“待售面积/销售面积”的公式进行计算。其中,待售面积来自国家统计局数据,是指现房可售面积;而销售面积是指当年的商品房销售面积。2015年的待售面积取11月末的待售面积,而成交量则按前11个月的销售增幅进行年化处理。

可以看到,全国商品房去化周期在1997年至2007年持续减小,说明市场趋强。2011年开始持续增长,说明市场趋弱。2015年前11月份去化周期为0.54年,高于2014年的0.52年,说明去库存的压力在增加。但增长态势正在趋缓,如果未来一段时间政府出台的政策给力,则未来二三年,全国的库存压力将有所缓解。

展望2016年:平稳回暖,继续好转

展望2016年,在货币政策和房地产政策继续宽松的背景下,全国房地产市场将继续复苏,房屋成交量可能略增,房价继续上涨,投资和建设指标企稳略转强,二三线城市的楼市反弹力度将决定全国多数指标的变化。

关于2016年政策走势,房地产政策方面,将继续放松,部署去库存新措施。

一是深化住房制度改革,结合户籍制度改革和新型城镇化,加快农民工市民化,扩大住房需求。将有针对农民工的政策出台。

二是住房保障政策,主要是继续推进棚户区改造。2015年6月国务院则出台《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015-2017年),明确2015-2017年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套),农村危房1060万户(其中2015年432万户)。

三是收购存量商品房用于安置房和保障房。为了去库存,中央指导各级地方政府将减少安置房和保障房建设量,通过收购存量商品房,或者增加货币补偿和分配的比重,减少实物补偿和分配的比重,进而达到去库存的目的。

四是金融信贷政策继续宽松。支持首套房贷、二套改善需求等合理的自住需求,比如套房贷首付比例降至二成、二套房贷首付比例降至三成等。另外,公积金使用条件放松,住房银行、房贷证券化等金融信贷政策也将继续推进。

五是财税政策支持住房消费。加快实施房贷利息抵个人所得税改革。也可能会调整相关房地产税收,比如取消二手房交易营业税。地方政府则会进一步加大引导购房意愿,出台购房补贴或契税优惠等政策,降低居民购房成本,从而有效去库存。

关于2016年的房地产市场走势,主要对以下五个全国指标进行大概的预测。

其一,土地成交增长8%。开发商的购地面积,是形成新房供应的源头。经历2014年和2015年的连续下跌之后,预计2016年全国房地产开发企业土地购置面积增长8%左右。主要原因是,地市变化滞后于房市,2015年房市复苏,2016年地市也会有所复苏;另外,2015年基期值很低,即便2016年购地面积并无明显起色,也不太可能明显下跌了。

其二,开发投资增长4%。2014年和2015年,全国房地产开发投资增速大幅收窄,尤其是2015年前11月,只有1.3%,创本世纪以来新低。随着国家稳增长力度加大,随着2015年房企购地量增长,估计2016年开发投资会企稳,并略有反弹。

其三,房屋新开工面积零增长。2014年和2015年,全国房地产开发企业房屋新开工量罕见的出现两连跌。由于2015年全国房企购地量大跌三成,所以2016年房屋新开工量难有明显增长。但由于已经连跌两年,且建设指标复苏滞后于房市指标,因此,预测2016年新开工基本平稳。

其四,商品房销售增长5%。2014年全国楼市降温,商品房销售面积同比下跌,是继2008年之后的第二下次下跌。2015年楼市复苏,前11个月同比增长7%多。预计2016年全国楼市继续回暖,呈现正增长走势。但由于2015年一线和部分二线城市成交量较大,库存大降,而且2015年全国土地购置面积大降,所以2016年新盘供应不足将制约成交量。预计2016年全国商品房销售面积增长3%左右,将超2013年,再创历史最高值。

其五,商品房均价上涨6%。本世纪以来,仅2008年全国商品房销售均价微跌,其他年份都是正增长。2015年前11个月,增长7.6%,是2010年以来的中枢值。2016年全国楼市继续复苏,但由于一线城市房价已经大涨,三四线仍然偏弱,所以预测2016年房价上涨6%左右。

(作者为上海易居房地产研究院副院长)



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